Realitný boom na Slovensku upadá. Štedré roky intenzívnej výstavby, najmä na západe krajiny, sú preč, záujem o nové bývanie klesol. Stavia sa menej dokonca aj v regiónoch, kam smerujú priemyselné investície. Drahé stavebné práce, zložité povoľovanie a korupcia na úradoch si vyberajú svoju daň.
Prečo sa stroj na peniaze pre mnohých Slovákov zadrhol a je čas uvažovať v niektorých častiach Slovenska o predaji investičných bytov? Bytová výstavba sa spomaľuje najmä od prudkého nárastu úrokových sadzieb na hypotéky v roku 2022, keď sa zvýšili z necelého percenta na 4 až 5 percent ročne.
Takéto predraženie splátok ľudí logicky odradilo od kupovania bytov na úver a rozhodli sa odložiť záujem o nové nehnuteľnosti na neskôr. Dopyt po bytoch tak výrazne opadol a developeri v obavách o budúcnosť zabrzdili ich výstavbu.
Výsledok vidíme v štatistikách najmä za minulý a súčasný rok. V prvom polroku 2025 sa na Slovensku podľa údajov Štatistického úradu SR dokončilo iba 6 836 bytov, hoci v roku 2023 to bolo za rovnaké obdobie až takmer 10-tisíc bytov. Tento rok išlo z veľkej časti – až takmer 72 percent – o rodinné domy, ktoré v roku 2023 predstavovali o 10 percentuálnych bodov menej.
Veľa rodinných domov sa stavia ako občianske stavby, teda bez investícií väčších developerov. Ich výstavba nie je taká citlivá na ekonomické výkyvy a výšku úrokov, pretože ľudia si ich často dokončujú z vlastných úspor alebo pôžičiek od rodiny.
Ručná brzda
Prepad bytovej výstavby je teda v skutočnosti oveľa výraznejší, ako hovoria štatistiky. Potvrdzuje to aj vývoj v krajoch – Bratislavský kraj zaznamenal v druhom štvrťroku 2025 najprudší prepad dokončených bytov – až o 60 percent oproti vlaňajšku aj dlhodobému priemeru. Za tri jarné mesiace sa tak v ekonomicky najsilnejšom kraji Slovenska sfinalizovalo iba 434 bytov.
Naopak, výrazné nárasty zaznamenali Prešovský či Nitriansky kraj, kde sa dokončilo bytov oveľa viac ako v bratislavskom regióne. To je mimoriadne nezvyklé. Prekvapuje aj pokles v Košickom kraji, kde by sa dal očakávať stavebný boom pred spustením novej automobilky Volvo, ktorá do regiónu pritiahne tisíce zamestnancov.
Košičania však spolu s obyvateľmi Žilinského, Trnavského, ale aj Nitrianskeho a Bratislavského kraja najviac zaostávajú v štatistike začatých bytov. To je ešte horšia informácia. V celom Košickom kraji sa v druhom štvrťroku začalo stavať iba 226 bytových jednotiek, z toho v bytových domoch odhadom iba maximálne stovka.
Na celom Slovensku sa v druhom štvrťroku rozostavalo 4 043 bytov, najmenej za posledných päť rokov. Je to až o štvrtinu menej oproti dlhodobému priemeru. Slabý rozbeh novej výstavby naznačuje, že aj v najbližších rokoch bude na trh prichádzať stále menej hotových bytov. Realitný trh ide akoby na ručnej brzde.
Zlá nálada v ekonomike
Čo tento trend znamená a čo s ním? V prvom rade zamrznutie výstavby prináša menej práce pre stavbárov, ale aj výrobcov a dodávateľov stavebnín, okien, sanity, nábytku a technológií, ktoré sa v bytoch nachádzajú – od klimatizácií po elektrospotrebiče. Zároveň treba rátať s poklesom množstva práce pre montérov či prepravcov.
Celková zlá nálada spotrebiteľov, ktorú spôsobilo zvyšovanie daní, vysoká inflácia a neistota v ekonomike, sa tak prenáša nielen do šetrenia v obchodoch a na dovolenkách, ale aj na investíciách do bývania.
Hoci v posledných mesiacoch úroky z hypoték klesajú a developeri opäť hlásia záujem o nové bývanie, problémom môže byť tentoraz ponuka, keďže bytov sa rozostavalo málo. Neistotou trpia aj developeri, takže sa do nových projektov púšťajú len veľmi opatrne. Podľa prieskumu Národnej banky Slovenska sa sťažujú najmä na zdraženie stavebných prác a nedostatok remeselníkov.
Problémom je aj extrémne dlhé a korupčné povoľovanie na Slovensku, čo mnohých developerov vyhnalo z trhu alebo obmedzilo počet ich projektov. Do cien svojich bytov musia započítať predražené pozemky, roky vybavovania povolení a často aj desiatky percent provízií pre miestne úrady, ktoré mimo mikrofónov priznávajú.
Niekto to zaplatiť musí, väčšinou je to napokon vždy zákazník. Ceny bytov rastú do astronomických výšok. Štatistici hlásia, že po krátkom zabrzdení v roku 2023 sa v posledných štvrťrokoch opäť vrátili do vyše 10-percentného medziročného rastu. V prípade Košického a Prešovského kraja to bolo dokonca nad 15 percent pri starších nehnuteľnostiach. Celkovo sa ceny dostali zhruba na dvojnásobok roku 2010.
Stále bezpečná investícia
Pocit obyvateľov, že bývanie je na Slovensku drahé, potvrdzujú aj medzinárodné porovnania. Podľa štúdie Property Index od spoločnosti Deloitte si potrebuje obyvateľ s priemerným bratislavským platom na nákup bytu v hlavnom meste odložiť až vyše 12 celoročných príjmov – teda bez toho, aby jedol, cestoval alebo sa obliekal.
Horšie sú na tom spomedzi hlavných miest Európy iba Amsterdam, Atény a Praha, kde si treba šetriť celý plat 15 rokov. Property Index však ukazuje, že ešte horšie ako Bratislava sú na tom aj Banská Bystrica a najmä Košice – tam na byt treba 14 celoročných platov – viac ako v Londýne alebo Miláne. V Ríme napríklad stačí šetriť len osem a v Manchestri päť rokov.
Slabý prísun nových bytov na trh bude tlačiť ceny ešte vyššie, samozrejme, nielen pri novostavbách, ale aj starých bytoch. Tie sú už také drahé, že sa málokde oplatí kupovať ich ako investíciu, pretože z nájomného ich dokáže majiteľ splatiť iba za dlhé roky. Ich cena však stále stúpa, takže investor na kúpe nakoniec neprerobí.
Riskantným krokom by mohla byť kúpa investičného bývania iba v mestách, ktoré sa vyľudňujú, ponúk je v nich prebytok a ceny bytov už prestali stúpať. Tam môže byť investícia do nehnuteľnosti strelou mimo terča. Vo väčších mestách a dobrých lokalitách však bude bývania ešte roky nedostatok a ich ceny budú stúpať. Inak to môže byť iba v extrémnych prípadoch vojny alebo vystúpenia Slovenska z EÚ.
Ak chce štát pre svojich občanov zabezpečiť dostupné bývanie, mal by predovšetkým zjednodušiť a zrýchliť povoľovanie, odstrániť korupciu, zjednodušiť developerom prístup k lacnejším úverom či znížiť daň z pridanej hodnoty na nové byty. Inak bude nový byt stále luxusom pre bohatých a tí ostatní si budú prerábať umakartové jadrá v panelákoch ako doteraz.
