Někdo zdědí druhý byt po příbuzných, jiný vydělá dost na to, aby si koupil investiční nemovitost. A když už má svoji domácnost zařízenou, tu druhou je čas pronajmout. Třeba i proto, aby tak mohl splácet vlastní hypotéku nebo spořit na důchod.
Předseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR Milan Krček ale upozorňuje na to, že pronájmy nejsou bezstarostným výdělkem. Uzavřením nájemní smlouvy totiž podle něj nic nekončí: „Mnozí nezkušení pronajímatelé si to neuvědomí a mají takový pocit, že seženou nájemníka, který jim bude sympatický, podepíšou smlouvu a pak akorát kouknou na výpis, jestli jim přišly nějaké peníze,“ popisuje.
Jenže mezi povinnosti pronajímatele patří třeba také vyúčtování energií, zajištění oprav přesahujících 1500 korun nebo třeba řešení nefunkčního internetu, pokud je jeho poskytování součástí nájemní smlouvy.
S jedním bytem se to dá jednoduše zvládnout i při běžném zaměstnání. S počtem nemovitostí ale rostou také povinnosti. Třeba v případě činžovních domů, kde je bytů několik desítek, je objem práce podobný jako v klasickém zaměstnání na plný úvazek.
Nevybíráte ideálního partnera
Při výběru nájemníka musíte dodržet antidiskriminační zákon. Krček také upozorňuje, že podobně jako u volby partnera neexistuje nikdo zcela ideální. Sám vlastní činžovní dům s téměř 30 byty a pronajímatelem je asi 25 let. I přesto je ale podle něj dobré se zaměřit na určité varovné znaky.
Tím může být neochota předat doporučení od předchozího pronajímatele, dlouhá prodleva v komunikaci nebo třeba nedochvilnost. „Pokud se domluvíte na schůzce a on dvakrát nepřijde, tak i to je indikátor, že není schopný dodržovat dohodnutá pravidla. A pokud je to problém už při domluvě, není moc důvod očekávat, že by se to nějak změnilo po převzetí klíčů od bytu,“ konstatuje Krček.
Pozor na vykřičníky
Krček také varuje například před tím, když potenciální nájemník hodně spěchá. Staví i na vlastní zkušenosti. „Paní potřebovala bydlet okamžitě. Já jsem měl zrovna volný byt, tak jsem jí to umožnil. V pondělí se nastěhovala a s ní její přítel alkoholik, a později jsem zjistil, že i ona je alkoholička. Jednou se stalo třeba to, že ve tři ráno zvonila na zvonky, ať ji někdo pustí domů, že tam bydlí a že ztratila klíče,“ vzpomíná Krček s tím, že problém měla žena i s pravidelným placením nájmu. Brzy po incidentu se s ní jako s nájemnicí rozloučil.
Zároveň ale přiznává, že takových případů zažil naprosté minimum. Zdůrazňuje však, že ani bezproblémový nájemník nemusí automaticky znamenat bezstarostný pronájem. „Jeho situace může změnit a nikdy nevíte, co se stane za rok nebo za dva,“ uvádí.
Protokol o předání i úroky z kauce
Základem pronájmu je přirozeně kvalitní nájemní smlouva, jejíž součástí by měl být také protokol o předání nemovitosti.
Do něj patří soupis vybavení a jeho stav, tedy třeba to, jestli je v bytě pračka nebo lednička nebo že jsou poškrábané dveře do ložnice. „Předávací protokol může obsahovat i fotografie nebo videodokumentaci pořízenou při předání, aby bylo jasně patrné, v jakém přesně stavu ten pronájem začínal a dalo se na to obrátit zpětně, kdyby při ukončování nájmu něco nesedělo,“ upřesňuje Krček.
Po nájemci také můžete požadovat kauci, která vám slouží jako pojistka v případě, že by neplatil nájem nebo třeba zničil vybavení. Její výše je regulovaná zákonem – maximálně si můžete říct o částku nepřesahující tři nájmy (bez energií).
Na co se zapomíná?
Mezi nejčastější chyby v nájemních smlouvách patří třeba zákaz chovat v bytě domácího zvíře, kouřit nebo ustanovit si na místo trvalý pobyt. Nic z toho ze zákona nájemníkům zakázat nemůžete, lze se ale domluvit třeba na vyšší kauci.
Podle Krčka je také důležité ve smlouvě uvést, jakým způsobem se prodlužuje. Nejjednodušší variantou je přitom automatické prodloužení, pokud pronajímatel ani nájemník před vypršením nedají druhému vědět, že je to jinak.
Konflikty a povinnosti
I když si vyberete dobrého nájemníka, pravděpodobně budete řešit i konflikty nebo nějaké nestandardní situace. Krček doporučuje přistoupit k tomu v klidu a asertivně, ale hlavně hned.
Nejčastějšími třecími plochami je to, co kdo platí a zajišťuje. Jako majitel musíte zajistit, že bude pronajímaná nemovitost způsobilá k užívání. To zahrnuje třeba funkční topení, tekoucí studenou i teplou vodu nebo fungující elektřinu. Funkční internet není automatickou podmínkou – pokud je ale ve smlouvě napsáno, že je součástí pronajímaného bytu, jste za jeho fungování zodpovědní vy.
Pronajímatel také zajišťuje všechny opravy, které zákon nepovažuje za drobné a které přesahují 1500 korun. Těmi nejčastějšími je třeba výměna oken, oprava elektroinstalace nebo kotle, zateplení nebo oprava střechy.
Složitější je to s revizemi a servisními prohlídkami, ať už jde o kotel, bojler nebo elektroinstalaci. Udržovací, tedy servisní prohlídku, by měl hradit a zajistit nájemce. Revize oproti tomu kontroluje celkovou bezpečnost a to, že zařízení funguje v souladu s legislativou, a odpovídá za ni majitel. Tyto pojmy ale snadno splývají. Ideální je tedy přímo ve smlouvě povinnosti vymezit, aby vše bylo jasné a nedocházelo ke zbytečným sporům.
